Wertermittlungsverfahren

Für die Wertermittlung einer Immobilie stehen verschiedene klassische Verfahren zur Verfügung. Diese Verfahren werden angewendet, um den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Dabei werden das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren herangezogen.

Sachwertverfahren:
Das Sachwertverfahren basiert auf der Addition der Herstellungskosten des Gebäudes zum Bodenwert. Dabei werden die Kosten für den Neubau oder die Wiederherstellung der Immobilie unter Berücksichtigung des Alters, des Zustands und der Bauqualität ermittelt. Das Verfahren wird vor allem bei eigengenutzten Wohnimmobilien und Ein- oder Zweifamilienhäusern angewendet.

Ertragswertverfahren:
Das Ertragswertverfahren ist besonders bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien relevant. Hierbei wird der Wert der Immobilie anhand der zu erwartenden zukünftigen Erträge berechnet. Dazu werden die Mieteinnahmen und die Bewirtschaftungskosten berücksichtigt. Das Verfahren ist vor allem bei Anlageimmobilien wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeobjekten gängig.

Vergleichswertverfahren:
Das Vergleichswertverfahren stützt sich auf den Vergleich der zu bewertenden Immobilie mit ähnlichen Immobilien, die kürzlich verkauft wurden. Dabei werden bestimmte Merkmale wie Lage, Größe, Ausstattung und Zustand berücksichtigt, um den Verkehrswert abzuleiten. Das Verfahren wird oft bei Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern angewendet.

Beispiel:
Ein Immobilienmakler soll den Verkehrswert eines Einfamilienhauses in Nürnberg ermitteln. Dafür könnte er das Vergleichswertverfahren nutzen und ähnliche Einfamilienhäuser in derselben Nachbarschaft vergleichen, die kürzlich verkauft wurden. Anhand der vergleichbaren Verkaufspreise, angepasst an die Unterschiede in Ausstattung und Zustand, kann der Verkehrswert des Hauses geschätzt werden. Alternativ könnte der Makler auch das Sachwertverfahren anwenden, um die Herstellungskosten des Hauses und den aktuellen Bodenwert zu berücksichtigen. Je nach Immobilie und Nutzungszweck kann der Makler das am besten geeignete Verfahren wählen, um einen realistischen Verkehrswert zu ermitteln.