Neuregelung zur Verteilung der Maklerprovision
Stand November 2020
Was ändert sich alles zum 23.12.2020?
Kurz vor Weihnachten tritt ein neues Gesetz in Kraft, dass die Verteilung der Maklerprovision bundesweit einheitlich regelt. Ab 23.12.2020 gilt bei vielen Immobilienkäufen das von Bundesrat und Bundestag neu beschlossene “Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser”. Die Höhe der Maklerprovision hingegen wird nicht bundesweit festgelegt. Diese wird sich weiter nach den lokalen Märkten und Gepflogenheiten richten.
In 5 Bundesländern trägt der Käufer bisher die gesamte Maklerprovision
Laut den Untersuchungen der Bundesregierung unterscheiden sich die Aufteilung und Höhe der Maklerprovision von Land zu Land. In fünf Bundesländern (Berlin, Bremen, Brandenburg sowie Hamburg und Hessen) sowie in einigen Regionen Niedersachsens trägt der Käufer die gesamte Maklerprovision. Im übrigen Bundesgebiet teilen sich Käufer und Verkäufer üblicherweise die Provision zu gleichen Teilen. In Abhängigkeit von den örtlichen Gegebenheiten gibt es zudem regionale Märkte, in denen sich Mischformen etabliert haben.
Einheitliche Regelung zur Verteilung der Maklerprovision
Die Änderungen im Maklerrecht zielen darauf ab, die Transparenz und Rechtssicherheit bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch bundesweit einheitliche und verbindliche Regelungen zu erhöhen. Ziel des Gesetzgebers ist es, zukünftig zu verhindern, dass Maklerkosten, die vom Verkäufer verursacht wurden, im Kaufvertrag vollständig oder zu einem überwiegenden Anteil dem Käufer aufgebürdet werden. Zudem sollen so die Nebenkosten für den Erwerb von Wohnungs-eigentum gesenkt werden.
Nur der Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch eine Privatperson fällt unter die neue Regelung
Der Anwendungsbereich ist in §656b BGB geregelt. Demnach soll sich die Neuerung auf der Käuferseite alleine auf Verbraucher erstrecken. Tritt auf Käuferseite eine GbR auf, ist diese als Verbraucher zu qualifizieren, sofern sie den Erwerb zu privaten Zwecken tätigen will. Bei den Verkäufen sind, einfach gesagt, alle Immobilienarten betroffen, die für den Käufer grundsätzlich zur eigenen Nutzung geeignet sind. Der Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, ggfs. auch mit untergeordneter Einliegerwohnung, fällt in den Anwendungsbereich der Neuregelung. Nicht relevant ist hingegen, ob die Immobilie leerstehend oder vermietet (Renditeobjekt) ist.
Auch Kaufverträge über Häuser und Wohnungen, die auf Erbbaugrundstücken errichtet sind, fallen in den Anwendungsbereich des er-neuerten Paragraphen. Nicht unter den Schutz der Neuregelung fallen der Kauf von Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäusern, Wohnungspaketen und baureifen Grundstücken.
Der Käufer darf zukünftig maximal mit 50% derProvisionskosten belastet werden
Die Weitergabe von Maklerkosten soll beim Immobilienkauf laut dem Willen des Gesetz-gebers, anders als beim reinen Bestellerprinzip bei der Vermietung, nicht gänzlich ausgeschlossen werden, da auch der Käufer von der Tätigkeit eines Maklers profitiert. Jedoch dürfen zukünftig an den Käufer nur maximal 50% der Provisionskosten weitergegeben werden. Ein Makler kann dem Gesetz entsprechend mit beiden Parteien jeweils einen eigenen Maklervertrag schließen (§656c BGB) oder aber von einer Partei alleine beauftragt werden (§656d BGB). Im Fall der beidseitigen Beauftragung durch Verkäufer und Käufer müssen die Kosten zu gleichen Teilen von beiden Parteien getragen werden. Bei der einseitigen Beauftragung durch den Verkäufer darf der Käufer maximal mit 50% an den Provisionskosten beteiligt werden.
Zahlungsnachweis durch den Verkäufer
Bei einer einseitigen Beauftragung durch den Verkäufer und gleichzeitiger Weitergabe der anteiligen Provision an den Käufer (max. 50%), muss der Verkäufer in geeigneter Form nachweisen, dass er seinen Anteil an der Maklerpro-vision beglichen hat. Erst dann ist der Käufer zur Zahlung seines Provisionsanteils verpflichtet.
Textformerfordernis
Maklerverträge müssen, damit zukünftig über-haupt ein Provisionsanspruch entstehen kann, zukünftig in Textform abgeschlossen werden (§656a BGB). Die Beauftragung des Maklers durch den Immobilieneigentümer erfolgte bereits in der Vergangenheit in der Regel durch einen schriftlichen Auftrag, so dass hier keine Anpassung im Markt nötig sein wird.
Anders sieht es bei den Interessenten, den späteren Käufern, aus. Erfolgt der Immobilienverkauf in Form einer beidseitigen Beauftragung (Verkäufer und Käufer schließen jeweils einen eigenen Vertrag mit dem Makler - §656c), so muss nun auch der Interessent den Makler der Textform entsprechend beauftragen. In der Praxis kann dies ein einfaches Antwort-Email mit einer ausdrücklich formulierten Beauftragung auf ein Vertragsangebot eines Maklers sein.
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Alle Unternehmen, die in der Vergangenheit um die Gunst Ihrer Kunden ausschließlich mit dem “Für Sie kostenlos”-Versprechen geworben haben, brauchen nun neue Ideen und Angebote, die ihren Kunden etwas wert sind. Denn zukünftig zahlen bei allen, unter die neue Regelung fallenden Immobilienverkäufen, entweder der Verkäufer alleine oder aber beide Parteien, wobei der Käufer maximal zu 50% belastet werden darf.
Alle Unternehmen, die in der Vergangenheit um die Gunst Ihrer Kunden ausschließlich mit dem “Für Sie kostenlos”-Versprechen geworben haben, brauchen nun neue Ideen und Angebote, die ihren Kunden etwas wert sind. Denn zukünftig zahlen bei allen, unter die neue Regelung fallenden Immobilienverkäufen, entweder der Verkäufer alleine oder aber beide Parteien, wobei der Käufer maximal zu 50% belastet werden darf.
Die wichtigsten Varianten im Überblick
Beidseitige Beauftragung nach §656c BGB
•Eigentümer beauftragt Makler
•Interessent beauftragt Makler
•Beide Verträge müssen die Textformerfordernis erfüllen
•Käufer zahlt 50% der Provision
•Strenge Neutralitätspflichten des Maklers u.a. nach §654 BGB
•Interessent beauftragt Makler
•Beide Verträge müssen die Textformerfordernis erfüllen
•Käufer zahlt 50% der Provision
•Strenge Neutralitätspflichten des Maklers u.a. nach §654 BGB
Einseitige Beauftragung nach §656c BGB - Variante I
•Eigentümer beauftragt Makler
•Käufer wird nicht an der Provision beteilig
•Verkäufer trägt alle anfallenden Provisionskosten
•Käufer wird nicht an der Provision beteilig
•Verkäufer trägt alle anfallenden Provisionskosten
Einseitige Beauftragung nach §656c BGB - Variante II
•Eigentümer beauftragt Makler
•Käufer wird an der Provision beteiligt (max. 50%)
•Zahlungsnachweis durch den Verkäufer
•Käufer wird an der Provision beteiligt (max. 50%)
•Zahlungsnachweis durch den Verkäufer
Übersicht der Anwendbarkeit
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In der November Ausgabe von Hegerich antwortet erfahren Sie alles zur Neuregelung der Maklerprovision im Dezember 2020.
Sehen Sie hierzu das Video, in dem Peter Hegerich Sie über das Wichtigste informiert, sowie welche Folgen das Gesetz für Eigentümer und Interessenten mit sich bringt.
Hegerich antwortet ist eine Ratgeber-Serie, die Immobilien-Wissen für Jeden zugänglich macht und über Immobilien-News informiert. In diesem Format beantworten wir ein- bis zweimal pro Monat spannende Fragen rund um das Thema Immobilien.
